Mag een huurder zijn huurrechten inbrengen in een BV?
Kan je als huurder (een VOF) via de rechter afdwingen dat je je onderneming mag inbrengen in een BV? En kan je als verhuurder vervolgens eisen stellen aan een dergelijke inbreng? Deze vragen stonden centraal in het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 18 februari 2025 (ECLI:NL:GHDHA:2025:193).
Wat speelde er?
Een verhuurder in Den Haag heeft jarenlang een winkelpand aan een banketbakkerij verhuurd. De banketbakkerij werd gedreven in de vorm van een VOF (vennootschap onder firma) bestaande uit twee vennoten. In de huurovereenkomst stond nadrukkelijk dat de VOF de huurrechten niet zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder mocht inbrengen in een andere rechtspersoon. Bij overtreding gold bovendien een stevige boete.
In maart 2021 hebben de vennoten hun onderneming ingebracht in een BV. De verhuurder heeft deze wijziging enkele maanden later ontdekt. Aangezien de bakkers hebben geweigerd om de inbreng terug te draaien, is de verhuurder een gerechtelijke procedure gestart. De bakkers hebben daarentegen gevorderd dat de rechter de BV zou goedkeuren als nieuwe huurder (via een zogeheten indeplaatsstellingsprocedure; artikel 3:307 BW).
Het oordeel van het Hof: inbreng is toegestaan, maar onder voorwaarden
De kernvraag die het Hof heeft beantwoord is of er bij inbreng in een door huurder zelf gecontroleerde rechtspersoon wel sprake is van een ‘bedrijfsoverdracht’. Om een nieuwe huurder via een indeplaatsstellingsprocedure te kunnen goedkeuren moet namelijk sprake zijn van bedrijfsoverdracht. Hierover is discussie mogelijk, aangezien dezelfde bakkers die eerst vennoten zijn geweest zijn na de inbreng aandeelhouder zijn geworden.
Het Hof heeft geoordeeld dat inbreng van een onderneming in een BV die door de oorspronkelijke huurder wordt gecontroleerd is aan te merken als een bedrijfsoverdracht. Dit is een interessante overweging, omdat het Hof hiermee afwijkt van eerdere rechtspraak (ECLI:NL:RBAMS:2019:4515). De rechtbank Amsterdam heeft eerder geoordeeld dat inbreng niet kwalificeert als een bedrijfsoverdracht. Wel moet de huurder kunnen aantonen dat hij een zwaarwichtig belang heeft bij de inbreng. De bakkers konden in dit geval aantonen dat zij hun fiscale positie konden optimaliseren met de inbreng.
Dit betekent overigens niet dat huurders in het algemeen het recht hebben om hun onderneming in te brengen in een andere rechtspersoon. Uit deze uitspraak volgt namelijk óók dat een verhuurder eisen mag stellen aan de indeplaatsstelling. Deze eisen moeten erop zien dat ook de nieuwe rechtspersoon voldoende (financiële) waarborgen biedt voor nakoming van de huurovereenkomst. Zo heeft het Hof in deze kwestie geoordeeld (i) dat de twee bakkers zich persoonlijk garant moeten stellen voor de betaling van de maandelijkse huurpenningen, (ii) dat de nieuwe BV een bankgarantie moet afgeven ter grootte van drie maanden huur en (iii) dat de aandelen in de BV alleen mogen worden overgedragen aan een ‘te goeder naam en faam’ bekendstaande persoon. Een algeheel change of control-verbod vond het Hof te ver gaan, gelet op de overige voorwaarden.
Conclusie
Huurders die hun huurrechten willen inbrengen in andere door hen gecontroleerde rechtspersoon (zoals een BV) kunnen dit onder omstandigheden bij de rechter afdwingen via een indeplaatsstellingsprocedure. Wel is het belangrijk dat zij dit verzoek tijdig doen en dat zij een zwaarwichtig belang hebben. Als verhuurder hoef je echter niet zomaar in te stemmen met de door een huurder voorgestelde indeplaatsstelling. Als verhuurder mag je redelijke eisen stellen die erop zien dat ook de nieuwe rechtspersoon voldoende (financiële) waarborgen biedt voor de nakoming van een huurovereenkomst. Met deze uitspraak heeft het Hof een nieuwe lijn uitgezet in de rechtspraak, die zeer recent nog is gevolgd door de rechtbank Overijssel (ECLI:NL:RBOVE:2025:5830).