Short stay: de oplossing voor tijdelijke verhuur (?)

Met ingang van 1 juli 2024 is de wet vaste huurcontracten van kracht. De mogelijkheid tot tijdelijke verhuur van woonruimte is sindsdien sterk beperkt. Zoals wij eerder schreven, is een huurcontract van onbepaalde tijd weer de norm. Begrijpelijk dus dat verhuurders op zoek gaan naar andere (juridische) mogelijkheden om woningen tijdelijk te kunnen verhuren. In deze blog bespreken we de optie van tijdelijke verhuur van woonruimte dat naar aard van korte duur is, dat we tegenwoordig vaak terugzien als short stay verhuur aan expats.

Huur voor onbepaalde tijd de norm…

De regels voor verhuur van woonruimte staan in afdeling 5 van titel 4 (Huur) boek 7 BW (artikel 7:232 tot en met 7:282 BW). De wet vaste huurcontracten wijzigt met name bepalingen binnen deze afdeling, waaronder artikel 7:271 lid 2 BW. In dit artikel is vastgelegd dat tijdelijke verhuur alleen is toegestaan als wordt verhuurd aan specifieke doelgroepen. De hoofdregel is dat op reguliere verhuur van woonruimte het huurregime van woonruimte, en dus ook de wet vaste huurcontracten, van toepassing is.

…en short stay de uitzondering.

Een wettelijke uitzondering op de hoofdregel vinden we in artikel 7:232 lid 2 BW. Uit dit artikel volgt dat afdeling 5 van titel 7.4 BW (huur van woonruimte) niet van toepassing is op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Met andere woorden: als de verhuurde woonruimte tot categorie behoort, dan zijn alle regels van het woonruimte-regime, waaronder de regels rondom tijdelijke verhuur en het woningwaarderingsstelsel (‘WWS’), niet van toepassing. De huurovereenkomst wordt dan alleen beheerst door de algemene regels van het huurrecht (artikel 7:201 tot en met 7:231 BW).

Het gevolg van artikel 7:232 lid 2 BW is voor een huurder zeer ingrijpend: aan hem komt geen huurbescherming toe. Het artikel moet daarom terughoudend worden toegepast. De uitzonderingsgrond is alleen bedoeld voor situaties waarin het voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake is van huurbescherming. Voorbeelden zijn vakantieverhuur, wisselwoningen of campuscontracten voor studenten. Toch is het ook bij deze gevallen niet vanzelfsprekend dat artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing is. De kantonrechter bepaalt of er sprake is van de uitzonderingsgrond. Hij kijkt daarbij naar (i) de aard van de woonruimte, (ii) de aard van het gebruik, (iii) de bedoeling van partijen en (iv) de duur van het gebruik. De duur van de huurovereenkomst is op zichzelf niet van doorslaggevend belang.

Maas in de wet?

Sommige verhuurders proberen het wettelijke systeem te omzeilen door short stay verhuur aan te bieden. In de huurovereenkomst wordt dan (indirect) opgenomen dat er sprake is van de uitzonderingsgrond van artikel 7:232 lid 2 BW. Het aanbieden van tijdelijke contracten op deze wijze gaat vaak gepaard met hogere huurprijzen, omdat verhuurders menen dat ook de WWS niet van toepassing is. Deze constructie heeft inmiddels ook de politieke aandacht getrokken. In reactie op de Kamervragen heeft de Minister herhaald dat artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden toegepast.

Of een door verhuurder beoogde short stay constructie onder de uitzonderingsgrond valt wordt zeer casuïstisch beoordeeld. Een verhuurder die op deze wijze voor korte duur wil verhuren, moet goed onderbouwen dat (i) de aard van het gebruik daadwerkelijk van korte duur is, én (ii) het voor partijen direct duidelijk is dat er geen huurbescherming geldt. Het kan dan ook mis gaan. Twee recente uitspraken van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2025:1427) en de Huurcommissie (nog niet gepubliceerd) illustreren dit.

De uitspraak van Rechtbank Amsterdam

De eerste kwestie is als volgt. Verhuurder bood via een website een gemeubileerde kamer van 10m² voor 2 maanden tot 5 maanden te huur aan. De huurprijs bedroeg een all-in prijs van € 1.500 per maand. Daarnaast bood verhuurder aanvullende diensten aan, waaronder schoonmaakservice, 24-uurs service en shuttleservice van de luchthaven Schiphol. De huurder vertrok binnen de afgesproken termijn, maar stapte naar de Huurcommissie om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. De Huurcommissie oordeelde dat deze te hoog was en stelde de huur vast op € 178,94 per maand. De verhuurder ging tegen deze uitspraak in beroep bij de kantonrechter.

De kantonrechter overweegt in rechtsoverweging 5.4 en verder als volgt. De aard van het gehuurde wijkt niet af van reguliere verhuur van onzelfstandige woonruimte aan studenten. Ook zijn de diensten waarover verhuurder spreekt niet voldoende om te kunnen concluderen dat geen sprake is van reguliere verhuur. Verhuurder heeft onvoldoende onderbouwd waarom het gebruik en de aard van het gehuurde zouden afwijken van reguliere verhuur van een kamer. Daarnaast is onvoldoende door verhuurder aangevoerd waarom het voor de student duidelijk had moeten zijn dat het gebruik van het gehuurde gericht was op een kortstondig en bijzonder gebruiksrecht. Kortom: het huurregime woonruimte is van toepassing op de huurovereenkomst. De kantonrechter volgt de Huurcommissie en stelt de huurprijs vast op € 178,94 per maand en het voorschot servicekosten op € 350 per maand.

De uitspraak van de Huurcommissie

Op 24 februari 2025 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat een verhuurde woonruimte niet gekwalificeerd kon worden als gebruik dat naar aard van korte duur is. De verhuurder heeft per 1 september 2024 aan een expat gemeubileerde woonruimte voor maximaal 1 jaar verhuurd, inclusief aanvullende diensten zoals schoonmaak en fietsenverhuur. Daarnaast had verhuurder in het contract opgenomen dat de woning bedoeld was voor short stay en dat het voor huurder duidelijk was dat er sprake was van een tijdelijke huurovereenkomst. Volgens de Huurcommissie was dit onvoldoende voor de huurder om te begrijpen dat hij geen recht had op huurbescherming. Er is volgens de Huurcommissie sprake van een reguliere huurovereenkomst. De huurprijs wordt verlaagt van € 1.320 per maand naar € 633,58 per maand, en verhuurder is verplicht om het te veel betaalde bedrag terug te betalen aan huurder.

Conclusie

De gevolgen voor verhuurder in de eerste casus zijn enigszins te overzien. Aangezien de huurder al vertrokken is, is verhuurder alleen gehouden om de te veel betaalde huur terug te betalen. In deze laatste zaak lijkt dat anders, omdat de huurder nog in het gehuurde verblijft. De Huurcommissie heeft vastgesteld dat de afdeling huur van woonruimte wel van toepassing is op de huurovereenkomst, met als gevolg dat de huurder huurbescherming geniet én een contract voor onbepaalde tijd heeft. Daarnaast moet de verhuurder ook het te veel betaalde bedrag aan huurder terugbetalen. Het verkeerd toepassen van de uitzonderingsgrond kan dus verstrekkende gevolgen hebben.

De wet biedt de mogelijkheid om uw woning voor korte duur te verhuren op grond van artikel 7:232 lid 2 BW. Wilt u uw woonruimte voor tijdelijke duur verhuren en bent u benieuwd naar uw mogelijkheden? Laat u dan goed juridisch adviseren. Wij van Wieringa Advocaten helpen u graag.

Anouk van Rijn is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.